"월세가 벌써 3개월째 밀렸습니다. 이제 계약을 해지하고 나가라고 하면 되는 거죠?" 상가를 임대했는데 임차인이 월세를 제때 내지 않으면 임대인 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다. 처음에는 다음 달에 함께 주겠다는 말을 믿고 기다려주기도 합니다. 그런데 약속한 날짜가 지나도 입금되지 않고 연락까지 피하기 시작하면 생각이 달라집니다. 언제까지 기다려야 하는지, 이제는 계약을 끝내고 다른 임차인을 받아도 되는지 고민하게 됩니다. 상가건물 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 여기서 '3기'라는 표현 때문에 자주 생기는 오해가 있습니다. "3개월 연속으로 월세를 안 내야 하는 건가요?" 꼭 그렇지는 않습니다. 3기의 차임액이 반드시 연속해서 밀려야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 계약을 해지할 당시 남아 있는 연체 차임이 3기분에 이르는지입니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면 미납된 차임이 300만 원에 이른 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 반대로 과거 두 달분을 연체했더라도 이를 모두 지급하고 현재 한 달분만 밀려 있다면, 과거 연체액까지 더해 3기분이라고 볼 수는 없습니다. 중간에 일부를 지급했다면 현재 얼마가 미납된 상태인지 따져봐야 합니다. 이렇게 계약을 해지할 수 있는 상황이 됐다면 임차인에게 해지 의사를 분명하게 전달해야 합니다. 나중에 명도소송까지 이어질 수 있으므로 언제, 어떤 내용으로 계약해지를 통보했는지 남겨두기 위해 내용증명을 보내는 방법도 있습니다. 문제는 계약을 해지했다고 해서 임차인이 바로 상가를 비워주는 것은 아니라는 점입니다. 밀린 월세를 내지 않은 채 계속 영업하기도 하고, 아예 연락을 끊고 짐만 남겨두는 경우도 있습니다. 계약은 끝났는데 임대인은 정작 자신의 상가를 사용하지 못하는 상황이 이어지는 것입니다. 그렇다고 직접 문을 열고 들어가 짐을 빼거나 자물쇠를 바꿔서는 안 됩니다. 계약이 끝났고 건물이 임대인 소유라 하더라도 임차인이 아직 상가를 점유하고 있다면 임대인이 마음대로 이를 되찾을 수는 없습니다. 법에서는 원칙적으로 '자력구제'를 허용하지 않습니다. 쉽게 말해 자신에게 정당한 권리가 있더라도 법에서 정한 절차를 거치지 않고 직접 상대방을 내보내거나 물건을 치우는 방식으로 문제를 해결해서는 안 된다는 의미입니다. 임차인의 의사에 반해 상가에 들어가거나 짐을 임의로 치우고 훼손할 경우에는 건조물침입이나 재물손괴 등 형사 문제가 생길 수 있고, 별도의 손해배상 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 결국 임차인이 계약해지 이후에도 상가를 비워주지 않는다면 명도소송을 진행해야 합니다. 이때 실무에서는 명도소송과 함께 '점유이전금지가처분'을 신청하는 경우가 많습니다. 명도소송은 판결을 받기까지 시간이 걸립니다. 그 사이 임차인이 가족이나 지인, 다른 사업자에게 상가의 점유를 넘겨버리면 어렵게 승소 판결을 받고도 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 이런 상황에 대비해 소송이 진행되는 동안 점유자가 바뀌는 것을 막기 위한 절차입니다. 그렇다면 명도소송에서 이기면 그걸로 끝일까요? 임차인이 판결에 따라 스스로 상가를 비워준다면 그렇습니다. 하지만 판결을 받고도 계속 버티거나 짐을 그대로 두고 있다면 승소 판결만으로 상가가 자동으로 비워지는 것은 아닙니다. 결국 집행관을 통한 강제집행까지 진행해야 상가를 실제로 돌려받을 수 있습니다. 월세가 계속 밀리면 임대인의 손해도 계속 쌓입니다. 그렇다고 임차인의 짐을 직접 빼거나 문을 잠그는 방식으로 해결했다가는 오히려 새로운 문제가 생길 수 있습니다. 결국 중요한 것은 언제 계약을 해지할 수 있는지, 임차인이 나가지 않을 때 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 미리 알아두는 것입니다. 월세 연체가 계속된다면 무작정 기다리거나 직접 해결하려 하기보다 계약해지 통보부터 점유이전금지가처분과 명도소송, 필요한 경우 강제집행까지 순서에 맞게 준비하고 진행하는 것이 오히려 불필요한 시간과 분쟁을 줄이는 방법입니다.