이 사건은 단순히 밀린 월세를 받는 문제가 아니었습니다.

임차인이 상가를 점유하고 있으면서 차임을 지급하지 않았고, 연락까지 두절된 상태였기 때문에 임대인이 상가를 다시 사용하거나 새로운 임차인에게 임대하기 어려운 상황이었습니다.

그렇다고 임대인이 임의로 상가에 들어가 임차인의 물건을 밖으로 꺼내거나 출입문 잠금장치를 변경하는 방식으로 해결해서는 안 됩니다. 오히려 새로운 법적 분쟁으로 이어질 수 있기 때문입니다.

따라서 이 사건에서는 먼저 차임 연체가 임대차계약을 해지할 수 있는 정도에 이르렀는지를 확인하고, 적법하게 계약을 종료한 뒤 명도소송을 통해 상가를 돌려받는 절차를 진행해야 했습니다.

또 하나 확인해야 할 부분은 소송 도중 상가의 점유자가 바뀔 가능성이었습니다.

명도소송은 실제로 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 진행하는 것이 중요합니다. 소송을 진행하는 사이 기존 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 판결을 받은 이후 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 본안소송과 함께 점유관계를 유지할 수 있는 조치를 준비할 필요가 있었습니다.

✔️연락이 되지 않는 임차인, 어떻게 상가를 돌려받아야 할까

임차인이 연락을 받지 않는다고 해서 임대인이 곧바로 상가를 회수할 수 있는 것은 아닙니다.

특히 상가 안에 임차인의 물건이 남아 있다면 임대인이 임의로 이를 처분하기보다는 계약해지와 명도소송, 필요한 경우 강제집행까지 적법한 절차를 밟아 점유를 회복하는 것이 중요합니다.

법무법인 한길로는 현재 차임 연체 상황과 임대차계약의 내용을 먼저 확인한 뒤 점유이전금지가처분과 명도소송, 이후 강제집행까지 이어지는 방향으로 사건을 진행했습니다.

📍첫 번째 대응 — 차임 연체와 계약해지 요건을 확인했습니다

상가건물 임대차에서는 임차인의 차임 연체가 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

따라서 언제부터 차임이 지급되지 않았는지, 현재 연체된 차임이 얼마인지 등을 먼저 확인하고 계약해지 요건이 충족되는 시점을 정리했습니다.

그 후 임대차계약을 종료한다는 의사가 명확하게 전달될 수 있도록 소송 절차를 진행했습니다.

📍두 번째 대응 — 점유이전금지가처분을 먼저 진행했습니다

명도소송에서 판결을 받더라도 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 실제 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청했습니다.

점유이전금지가처분은 모든 명도소송에서 반드시 거쳐야 하는 절차는 아니지만, 소송 중 점유자가 변경되어 판결 집행이 어려워지는 상황을 방지하기 위해 활용할 수 있는 중요한 보전처분입니다.

법무법인 한길로는 신속하게 가처분을 신청하여 인용결정을 받았고, 이후 집행까지 진행해 현재 점유관계를 보전했습니다.

📍세 번째 대응 — 명도소송부터 강제집행까지 이어서 진행했습니다

명도소송에서 승소판결을 받았다고 해서 임차인의 점유가 자동으로 임대인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 판결 이후에도 임차인이 자발적으로 상가를 인도하지 않는다면 별도의 강제집행 절차가 필요합니다.

이 사건은 상대방과 연락 자체가 되지 않는 상태였기 때문에 판결 이후의 상황까지 고려하여 절차를 준비했습니다.

결국 명도소송을 통해 집행권원을 확보한 뒤 실제 상가를 돌려받기 위한 부동산 인도 강제집행까지 이어서 진행했습니다.