건설 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다. 이는 일반 민사 채권(10년)이나 상사 채권(5년)에 비해 매우 짧습니다. 공사가 완공된 날 또는 계약상 대금 지급 기일로부터 3년 이내에 소송을 제기하거나 가압류·내용증명 등을 통해 시효를 중단시켜야 합니다. 구두로만 지급을 독촉하다가 시효가 완성되면 청구권 자체를 잃게 되므로, 분쟁 초기 단계에 반드시 법적 조치를 취해야 합니다.

네, 가능합니다. 도급계약에서 공사가 완전히 완성되지 않았더라도, 건축주가 도급계약을 해제하거나 시공자가 공사를 중단한 경우에는 실제로 시공된 부분에 해당하는 기성고(旣成高) 비율만큼 공사대금을 청구할 수 있습니다. 법원은 필요시 '기성고 감정'을 통해 전체 공사금액 중 실제 완성된 공사의 비율을 산정합니다. 다만 공사 중단의 귀책사유가 시공자에게 있다면 지체상금 등과 상계되어 실수령액이 줄어들 수 있습니다.

청구 가능하지만, '추가 공사에 대한 합의가 있었다'는 사실을 입증하는 것이 핵심 쟁점입니다. 서면 계약 없이 진행된 추가 공사의 경우, 건축주가 대금 지급 의무를 부정하는 경우가 많습니다. 이 경우 ① 건축주와 나눈 카카오톡·문자 대화, ② 설계 변경 도면, ③ 추가 자재 구입 명세서·세금계산서, ④ 현장 작업 일보, ⑤ 현장 관계자 진술 등을 통해 건축주의 묵시적 동의를 입증해야 합니다. 착공 전 반드시 추가 공사 합의서를 서면으로 작성하는 습관이 중요합니다.

건축주의 하자 주장은 공사대금 소송에서 가장 흔한 방어 전략입니다. 시공자는 ① 준공 확인서, 감리 보고서, 현장 사진 등으로 공사가 도면과 시방서에 따라 정상적으로 완료되었음을 먼저 입증해야 합니다. ② 건축주가 주장하는 하자가 계약 범위 내의 공사와 직접 관련 없거나 사용자의 과실로 발생한 경우라면 이를 적극 반박해야 합니다. ③ 하자의 존재가 인정되더라도 그 보수 비용을 최소화하는 법원 감정 전략이 중요하며, 나머지 공사대금과의 상계 협상이 필요할 수 있습니다.

네, 가능합니다. 유치권(留置權)은 공사대금을 변제받을 때까지 해당 건축물의 인도를 거절하고 점유를 계속하는 권리입니다(민법 제320조). 유치권이 성립하려면 ① 공사대금 채권이 해당 건물에 관해 생긴 것일 것, ② 공사대금 채권이 변제기에 있을 것, ③ 시공자가 건물을 적법하게 점유하고 있을 것이라는 세 가지 요건이 충족되어야 합니다. 유치권은 건축주를 강력하게 압박하는 수단이지만, 성립 요건이 까다롭고 부당하게 행사 시 형사 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 변호사와 상담 후 행사해야 합니다.

네, 가압류(假押留)를 통해 소송 전 또는 소송 중에 건축주의 재산을 미리 묶어 둘 수 있습니다. 가압류 대상으로는 건축주 명의의 부동산(해당 건물 포함), 은행 예금 계좌, 급여 채권, 자동차 등이 있습니다. 법원이 가압류 결정을 내리면 건축주는 해당 재산을 처분하거나 은닉할 수 없습니다. 공사대금 분쟁은 금액이 크고 장기전이 되는 경우가 많으므로, 소장 제출과 동시에 또는 그 이전에 가압류를 신청하여 채권을 안전하게 보전하는 것이 매우 중요합니다.

네, 가능합니다. 공사대금 지급 기일이 지난 다음 날부터 법정이율(민사 연 5%)에 따른 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 소송이 제기된 이후부터 판결 선고 전 또는 확정 전까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 공사 완공 후 건축주가 대금 지급을 미룰수록 부담해야 할 총액이 늘어나므로, 시공자 입장에서는 신속하게 소송을 제기하는 것이 유리합니다.