전세보증보험 이행청구란 임대차 계약이 종료됐는데도 집주인(임대인)이 전세보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증)에 보증금을 대신 지급해 달라고 요청하는 절차입니다. 이행청구는 계약 만료일로부터 일정 기간(보증기관마다 상이, 통상 1개월~2개월) 이후부터 신청 가능하며, 임대차 계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 증빙, 내용증명 등 필요 서류를 갖춰 보증기관에 접수합니다.

세 기관 모두 전세보증금 반환을 보증하지만 가입 대상과 보증 한도에 차이가 있습니다. HUG(주택도시보증공사)는 주택 전세 중심으로 가장 범용적이며 보증 한도가 수도권 7억 원, 지방 5억 원입니다. HF(한국주택금융공사)는 주택금융공사 전세대출과 연계 가입이 많고, SGI서울보증은 주택 외 상가·오피스텔 전세에도 적용됩니다. 공통 이행청구 요건은 ① 계약 만료 후 임대인의 반환 거부 또는 지연, ② 임차인의 유효한 전입신고·확정일자 유지, ③ 보증 기간 내 사고 발생입니다.

이행청구 접수 후 보증기관이 서류 심사를 완료하면 임차인에게 직접 보증금을 지급(대위변제)합니다. 지급 후 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하여 대위변제한 금액을 회수합니다. 다만 서류 미비, 보증사고 요건 불충족, 임대인의 이의 제기 등으로 심사가 지연되거나 지급이 거절되는 사례가 있으므로, 이 경우 즉시 법률 전문가의 도움을 받아 대응해야 합니다.

이행청구가 거절되는 주요 이유는 ① 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 계약 기간 중 전출한 경우, ② 확정일자를 받지 않아 대항력·우선변제권이 없는 경우, ③ 계약 만료 후 이행청구 신청 기한(통상 1~3년)을 초과한 경우, ④ 임대차 계약서의 특약이나 갱신 기록이 보증 내용과 불일치하는 경우, ⑤ 보증약관 위반이나 가입 당시 중요 사항 누락 등이 확인된 경우 등입니다. 거절 통보를 받으면 이의신청 또는 소송을 통해 즉시 다투어야 합니다.

이행청구와 함께 다음 법적 조치를 반드시 병행해야 합니다. 첫째, 임차권등기명령 신청으로 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 둘째, 임대인을 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하여 지급명령이나 가압류를 통해 임대인의 재산을 확보합니다. 셋째, 전세사기가 의심되는 경우 형사 고소(사기죄 등)를 병행할 수 있습니다. 이행청구만으로 해결되지 않을 경우 이 세 가지 절차를 적절히 조합하는 것이 피해 회복의 핵심입니다.

이행청구와 임차권등기명령은 가능한 한 동시에 또는 이행청구와 전후로 신속히 진행해야 합니다. 임차권등기명령은 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 법원에 신청하며, 등기가 완료되면 이사를 나가도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이행청구 심사 기간 중에 이사해야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 먼저 완료한 후 이사해야 하며, 그렇지 않으면 대항력이 소멸하여 이행청구 자체가 거절될 수 있습니다.

보증보험 미가입 상태라도 법적 절차를 통해 전세금 회수가 가능합니다. 우선 주택임대차보호법상 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)이 있으면 경매 배당 절차에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 적극적인 회수 방법으로는 ① 전세보증금반환청구소송 제기 및 판결 후 강제집행, ② 임대인 재산에 대한 가압류, ③ 판결 등 집행권원을 확보한 후 강제경매 신청 등이 있습니다. 전세사기 피해 인정을 받으면 전세사기특별법상 긴급 지원 및 우선매수권 혜택도 받을 수 있습니다.