두 개념의 가장 큰 차이는 '소급효' 유무입니다. 계약해제는 계약을 처음부터 없었던 것으로 돌리는 소급적 효력이 발생하여 양 당사자에게 원상회복 의무가 생깁니다. 반면 계약해지는 임대차·고용·위임처럼 지속적으로 이행되는 계속적 계약관계에서 과거의 이행은 유효하게 인정하되 해지 시점 이후부터의 효력만 소멸시킵니다. 따라서 해지는 소급 효력이 없으며 기발생 급부(이미 지급된 차임 등)의 반환은 원칙적으로 청구할 수 없습니다.

임대인은 법정 사유가 있어야만 계약 기간 중 일방적 해지가 가능합니다. 주택임대차의 경우 임차인이 2기에 해당하는 차임을 연체하거나(상가는 3기), 임대인의 동의 없이 목적물을 무단으로 전대·양도한 경우, 또는 임차인이 파산 선고를 받은 경우에 즉시 해지를 통보할 수 있습니다. 이 사유 없이 임대인이 일방적으로 해지를 통보하면 해지의 효력이 발생하지 않으며 오히려 채무불이행 책임을 질 수 있습니다.

계약 만료 전 쌍방이 아무런 통지를 하지 않아 자동 연장(묵시적 갱신)된 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으며 통보 후 3개월이 경과하면 해지 효력이 발생합니다. 반면 임대인은 묵시적 갱신 기간 중에는 일방적으로 해지를 통보할 수 없습니다. 임차인의 해지 통보 방법은 구두나 문자도 가능하지만, 분쟁 방지와 통보 시점 입증을 위해 내용증명 우편을 이용하는 것이 안전합니다.

계약해지는 상대방에게 해지 의사가 도달한 시점에 효력이 발생합니다. 구두나 문자 메시지로도 효력은 인정되지만, 향후 소송에서 통보 시점과 해지 사유를 명확히 입증하려면 반드시 내용증명 우편을 활용해야 합니다. 내용증명에는 계약의 기본 정보, 해지 의사와 구체적 사유(예: 차임 연체 사실), 해지 효력 발생일, 보증금 반환 요청 계좌를 육하원칙에 따라 기재합니다. 우체국 창구를 통해 발송하면 국가 기관이 발송 사실과 내용을 공적으로 증명해 강력한 증거력을 갖게 됩니다.

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도(퇴거) 의무는 동시이행관계에 있으므로, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가서는 안 됩니다. 이사 시 대항력과 우선변제권을 잃게 되기 때문입니다. 먼저 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등재된 것을 확인한 후 퇴거해야 합니다. 이후 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 신청으로 집행권원을 확보하고, 해당 부동산에 강제경매를 신청하여 매각 대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

임대인은 임차인을 강제로 쫓아내거나 시건장치를 교체하는 등의 자력구제를 해서는 안 됩니다. 이는 주거침입이나 재물손괴죄 등 형사 책임으로 이어질 수 있습니다. 적법한 절차는 법원에 명도소송(건물인도청구 소송)을 제기하는 것입니다. 소송과 동시에 건물의 무단 점유에 대한 차임 상당 부당이득 반환도 함께 청구할 수 있으며, 판결 확정 후 강제집행(명도집행)을 통해 합법적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

계약 위반으로 인해 해지된 경우, 귀책사유가 있는 당사자는 상대방에게 손해배상 책임을 집니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 해당 금액을 청구할 수 있으며, 별도 약정이 없더라도 실제 손해액을 민사소송으로 청구할 수 있습니다. 임대차에서 임차인의 무단 조기 해지로 공실이 발생한 경우 임대인은 새 임차인을 구할 때까지의 차임 손실분을 청구할 수 있고, 반대로 임대인의 귀책으로 임차인이 해지한 경우 이사비·중개수수료 등 실손해를 청구할 수 있습니다.